四限&两调，房地产调控“王炸”你懂多少？
来源：易居中国
打过斗地主的人都知道，“王炸”专门用来对付各种刁钻古怪的情况，往往是王炸一出谁与争锋。
类比房地产市场，近期的楼市调控政策可谓是“王炸”频出，从今年3月到4月下旬，出台房地产调控政策的地市已经多达50余个，超过10个城市对首套房贷款实行“认房认贷”标准，近20个城市实行“限售”政策，一些城市连续3、4轮政策加码……
本轮调控的特色是补刀无极限，换着花样打压炒房族，不给任何喘息的机会。今天，易哥就来科普一下，房地产调控的“王炸”都有哪些？房地产市场未来又会怎么走？
01
房地产调控的王炸有哪些？
按照我们惯常的思路，当房地产市场过热的时候，往往先调需求，让房地产的需求先冷却下来，这就出现了大家最为熟悉的限购与限贷政策。
限购：顾名思义，就是限制购买，规定购买的数量。在房地产领域，限购就是对购房资质进行限制。一般通过限制户籍、居住证、社保等多条件杠杆，增加非本地刚需居民的买房门槛，从而改善房地产市场的购买供需关系，抑制房地产市场的“投机”需求，从而防止房地产市场上涨过快。
限贷：是针对房地产市场中多数人贷款买房的情况，通过严格执行房地产贷款的首付款比例和房贷利率比例，以及严控消费信贷在房地产领域的使用，让投机者失去通过贷款增加杠杆的能力，从而有效防止房地产泡沫的产生。
限购和限贷都是标准的需求侧改革，通过限制买房数量，降低贷款杠杆，实现控制房地产价格过快上涨的目的。但是，这两种政策也有其局限性，比如限购往往针对居住属性的住房，对于商住房限制影响有限，而限贷对于全款买房不起作用。
因此，为了让房地产调控更有效果，引入了供给侧改革，这个改革就是限价和限售。
限价：是一种经济学的调控方式。一般对于居民的某些生活必需品，为了防止价格过高，通过限价手段来保护消费者的利益，比如农产品，蔬菜等，这些产品往往还会设立一个最高价，从而平抑市场的物价水平，保障居民的生活。鉴于国家已经明确房地产的居住属性，所以某些地区，比如安徽的临泉县，就明确规定了房地产的最高售价，进行了限价政策。
限售：是指新购住房需取得产权证满一定年限，方可上市交易或办理转让公证手续。由于市场经济环境中，商品都是自由流动的，房子也是一种商品，所以理论上你今天买了房，明天就可以把房子卖掉。而限售对于卖出时间进行限制。最近厦门、成都、福州、广州等城市都不同程度地采用了限售这个战略。
限售表面上是冻结了流动性，从供给侧角度斩断了房地产市场的部分供给，让资金的流动性降低，从而抑制了房地产的泡沫。但是，限售的目的不止如此，限售不仅可以防止房地产价格进一步上涨，也可以有效防止房地产市场的暴涨暴跌。
到此为止，房地产调控的四大“王炸”全部出场了，它们的出现标志着我们回归房地产居住属性的脚步向前更进了一步。
02
房地产市场未来到底会怎么走？
在各地房地产调控新政频繁加码的情况下，房地产的紧政策将会成为大势所趋。限购、限贷、限售、限价的逐步加码向市场释放了这样一个信号：政策弹药很充足，国家让中心城市和热点城市住房回归居住属性的决心不会动摇。所以，各地房地产市场将会进入明显的“二元市场”阶段。
一方面，各个中心城市和热点城市的房地产将会保持横盘略微下调的走势格局不变，既不会暴涨也不会大跌，横盘将是短时间内的大趋势，当然远郊等原先被爆炒的地段出现回调也会是大概率事件。
另一方面，三四线城市房地产去库存压力依然较大。大量存量库存的消化会耗费较长的时间，房地产市场的二元分化格局已经逐渐明显。
未来，能够看到的是国家供给侧改革的趋势日渐明显，除了上面所说的限售、限价这种直接调控层面的供给侧改革之外，有两类更为宏观的供给侧改革也正在出台。
第一种，房地产土地的供应改革。对于房地产库存去化周期超过三年的城市，也就是去库存压力较大的城市，减少甚至停止土地供应的趋势正在形成。对于去化周期少于一年的城市，也就是我们之前说的中心城市和热点城市，土地增加供给的趋势也很明显。通过土地政策的调整，直接从供给侧瓦解投机心理、化解恐慌情绪的可能性较大。
第二种，在货币政策领域，货币政策的宽松趋势已接近尾声，出于防控金融风险、降低融资杠杆的需求，再加上美联储加息的压力，货币政策稳健从紧将是一个大的趋势。3月末人民币房地产贷款数据减少，其中个人贷款增速更是明显回落，这都是从货币层面降低房地产市场风险的一种控制。
可以说在“四限+两调（调土地、调货币）”的影响下，房地产市场稳定发展的趋势已经形成，未来通过政策防止房地产市场的价格与居民收入背离已经成为必然，房地产投机时代已经过去，居住将是房地产的新主题。
