下一个鄂尔多斯？但贵阳人都不这么看
■贵阳特约记者 肖赞微
2012年10月，首个免收高速费的长假刚刚结束，一场令贵阳房地产人始料不及的风波突然袭来。政府救市、崩盘论、第二个鄂尔多斯，种种原本应该冠名在一线城市的房地产专业名词，经过一些外地媒体及外地房地产专家之口，突然加身在贵阳这个二线城市。
与省外媒体及专家形成强烈对比的是，在贵阳，无论是房地产业内人士还是普通老百姓，对贵阳第二个鄂尔多斯之说嗤之以鼻。贵阳地产业内人士纷纷从专业角度阐述贵阳楼市的合理性，而贵阳市民给出的理由却极其简单，那就是“贵阳什么都贵，但有些房子还算便宜”。
A 将成为鄂尔多斯第二？ 贵阳人：无稽之谈，两个城市定位完全不一样
在贵阳的地产人士看来，2012年10月，对于贵阳楼市来说，肯定被过分了。
“贵阳楼市发展这么多年以来，可从未有过这样的‘礼遇’，真让我们有点受宠若惊。”中铁置业集团贵州公司副总经理王成平告诉记者，最近有很多外地媒体采访他，“昨天还接受了广东一家财经类媒体的采访。”
“贵阳是第二个鄂尔多斯的说法值得商榷。”王成平认为，“外省部分媒体报道中所谓的统计数据，水分很大。比如在计算供应总量里面，甚至把已经开发完毕的金阳世纪城、即将收尾的中天会展城及一些还只是在概念阶段的楼盘也算在里面。”
中铁置业集团贵州公司在贵阳金阳新区开发的逸都国际项目，总建筑面积达230万平方米，2010年4月开盘以来一直销售良好，而于2011年推出的小户型，均价不到5000元/平方米，每天到售楼部预约的客户络绎不绝。
“这些人究竟懂不懂房地产？什么叫房地产泡沫？简单理解，房地产泡沫指的是房价虚高。”宗美国际顾问总经理张杨在谈及外地媒体及专家对贵阳楼市存在极大泡沫一说表示很可笑，“贵阳房价不仅不是虚高，反而是非常低。2011年9月底全市均价为5228元/平方米，而今年同期则为4877元/平方米。”“贵阳将成为‘第二个鄂尔多斯’？这简直是无稽之谈。”贵阳另一家拥有大规模开发体量的宏立城集团，其副总裁陈晓辉在接受记者采访时表示，“这两个城市没有可比性，首先，鄂尔多斯只是内蒙古的一个边界小城，而贵阳是一个省会城市，两者在城市功能与定位及人口基数上完全不一样。”
“外地媒体对贵阳楼市有质疑，这是可以理解的。但是，如果不做客观了解，仅仅凭借一条所谓的新政及一些并不专业的数据拼凑，并配以耸人听闻的标题，做出来的报道只能吸引读者眼球，却毫无实质性的意义。”陈晓辉认为，“贵阳楼市处于一个正常的发展轨迹。”
B 4445.5万平方米供应量严重过剩？ 大盘确实多，但并非集中在这两年卖
在面对均价不足5000元/平方米的贵阳楼市，众多外地媒体将贵阳楼市泡沫的落脚点定位在过量的供应上。有媒体指出，贵阳仅十三个大盘的总建筑面积就达到4445.5万平方米，贵阳一个500万人口的城市要消化4445.5万平方米的供应量，推断贵阳楼市将成为鄂尔多斯第二，即将崩盘。
“在贵阳，面积不到500万平方米都不好意思说自己是大盘。”这是贵阳业界的一个共识，也是最近被贵州省外媒体引用最多的一段话。在大盘数量上，与外地媒体的报道并没有太大出路，确实有十余个，而有着1830万平方米与720万平方米超大体量的花果园与中天·未来方舟两个项目在这次风波中首当其冲。
1830万平方米的花果园，规划居住人口35万，是一个什么概念？这已经不再是一个普通的楼盘，而是一座全新的城市，35万人口相当于贵阳市修文县的全县人口。而规划1.6万亩的西南商贸城与3万亩的中铁生态城，显然让外地媒体以为贵阳楼市已经呈现疯狂。
张杨告诉记者：“外地媒体说贵阳未来的大盘供应特别多，供给量过大。这是事实。可是，有没有政府或者开发商说这些大盘在未来两年内就要卖完？媒体将贵阳未来若干年，甚至是十来年的开发量，集中说成是2012年、2013年这两年的开发量，这显然脱离了房地产开发的基本常识。”
作为贵阳唯一的上市房企，中天城投集团贵阳房地产公司的营销副总经理朱晋仪认为，“贵阳在整体供应量上根本没有任何问题。贵阳后续要规划的片区是较多，但这些都是分期开发的，与上海规划一城九镇、广州规划华南板块是一样的。贵阳的潜在供给量很大，但潜在供应什么时候转化成真实供给，供给多少，这些问题的决定权是掌握在开发商自身手中的。诚然，开发商在这个阶段可能自身会过得比较辛苦，利润也会被摊薄，但不论如何该格局对宏观经济、对消费者而言，不存在任何的不利。”
“对于目前贵阳楼市的总体量，据我了解是3490万平方米，外地媒体认为贵阳楼市今年推出的就是3490万平方米，他们没有考虑房产企业的推盘周期与消化周期。”陈晓辉告诉记者。规模大盘并不是一年就开发修建的，而是有一个很长的周期。以花果园为例，1830万平方米的体量要在2015年才有可能完全消化掉。
根据筑房网(贵阳地产信息官方网站)统计数据显示，截至2012年9月30日，贵阳房地产市场存量约590万平方米，而2009年贵阳楼市的存量是797万平方米、2010年是770万平方米、2011年是678万平方米。在成交量方面，2007年1-9月份贵阳共成交332万平方米一手房，2008-2011年同期依次为146万平方米、514万平方米、474万平方米、519万平方米，而今年的1-9月份则成交了841万平方米。
C 二线城市大盘难存活？ 并非只建大楼盘，是城市配套综合体
按照贵阳最新发展规划，大贵阳格局下的“三环十六射”骨干交通体系道路全面建设中，对旧城、棚户区改造及二环四路城市带规划建设也正加速。“当初上海规划一城九镇，为什么没有人说这些是供给过剩呢？我认为是一些人的有色眼镜。首先，这些是政府规划的；其次，这些房子都是分期分批的；再次，那是上海！贵阳现在出的问题是，穷！你穷，你就不能这么好，你凭什么过得这么好？在别人的眼里，穷就是错的。贵阳没有上海那么强的土地经营能力，要实现城市骨架的快速生长与成型，光靠政府财政不行。”中天城投的朱晋仪拿上海成功的一城九镇规划来对比贵阳现在的发展。
张杨认为：“所以贵阳要做二环四路城市带，要实现跨越式发展，只能由政府和开发商一起来做，这是贵阳可选的较好出路。目前贵阳规划的大楼盘(事实上也是众多新城)，和广州规划珠江新城等是一样的。我们只是把这些政府规划和开发商充分地绑定在了一起，而且房地产市场的供给掌握在开发商手里的时候，开发商能更加理性调配市场的供应量。”
“大盘开发绝非贵阳首创。事实上，早在2000年初，广东等地就出现了千亩大盘。但是像这种大盘集中入市，组团式开发确实属于贵阳独有的。”陈晓辉告诉记者，“贵阳的大盘开发绝非仅仅是将楼盘建大这么简单。很多房企实际上是承担了城市建设者的责任，中天城投如此，宏立城集团同样如此。如花果园就是一个旧城改造项目。”中天·未来方舟项目内部建有贵州歌剧院、IMAX影城的公建设施，同时将承担南明河下游综合整治工程，“这些只是中天·未来方舟项目内很少的一部分。”朱晋仪说。
D 贵阳500万人口购买力不足？贵阳是全贵州的，房子大半被外地人买走
在贵阳房地产界流行一句话：“贵阳是全贵州人的贵阳”。贵州省还比较欠发达，贵阳可谓是全省唯一的“现代化城市”。因此，诸如教育、医疗、商业、娱乐、公建等，都成了全贵州人的“现代城市供给”。这也使得绝大多数有购买能力的贵州人都要在贵阳置业，或为子女创造更好的教育条件，或给自己将来退休后的晚年生活创造更好的医疗条件和生活条件，体现了明显的“进城需求”。
所以贵阳市虽然仅有500万人口，但是房地产目标客户却是遍布全省的4000万群体。早在2006年，贵阳市房管部门的统计数据显示：贵阳市销售的商品房中，有44.6%的房子被贵阳市辖区以外的购房者买走，2007年是52.8%，2009年达到61%，2011年为60%。今年上半年，贵阳市商品住宅销售65%的买家为外地客。其中贵州除贵阳外的其他地州市客户占到50%，外省市及境外客户占到15%的比例。
“就我了解，现在花果园地州市客户已经远远超过贵阳本地需求。”花果园置业顾问小郑告诉记者。花果园项目和中天未来方舟项目均在贵州的八大市州设有售楼部，八大市州客户均超过项目总客户量的50%。
“未来外省市人群到贵阳买房比例将大幅上升。”王立平预判：贵阳将不仅仅属于贵州人的贵阳，而是全国特别是四川、重庆、湖南、广东等省市人的贵阳。
“贵广高铁开通、黔渝高铁、长沙到昆明的高铁要经过贵阳，同时贵阳到广东将开通高速公路等，这一切对于贵阳楼市发展都是一个利好消息。”王立平认为，爽爽的贵阳在气候环境上对于重庆、长沙、成都、广州等火炉城具有天然的吸引力，而众多路网的开通无疑会缩短城市间的距离，再加上贵阳本身就不高的房价，对于一个广州人来说，到贵阳买一套房，过爽爽的夏日，何乐而不为？
另外，从城市化率的角度上来说，贵州省2011年城市化率刚刚达到35%，低于全国平均水平约16个百分点。按照贵阳市政府工作报告的五年期规划，未来五年内贵阳市新增城镇人口150万人，人均住房建筑面积30平方米。据此推算未来五年内贵阳市新增商品住房需求将达到4500万平方米，平均每年新增商品住房需求900万平方米。这也正是众多品牌开发企业扎堆贵阳，争相开发大盘的原因之一。
现场
近万平方米售楼部有500个销售像菜市场一样而且是下午5:30的菜市场
10月31日，天无三日晴的贵阳艳阳高照。中午12时，记者来到中天未来方舟售楼中心，在销售现场，前来看房的人有200余人。“楼盘主要是针对改善型用户，所以推出的房源目前主要以大户型为主。”未来方舟策划主管杨钦向记者介绍。
在未来方舟现场，有一位40来岁的中年男士，姓程，他告诉记者，他想在未来方舟购买一套200平方米的大平层。“都知道中天未来方舟卖得好，但没想到大平层也卖得这么好。刚刚接待我的小曹告诉我，我要的户型已经卖完，要等第二批开盘。”
“最近贵阳的第二个鄂尔多斯论和崩盘说听说过吧？”记者将这个疑问抛向程先生。“这不是扯淡吗？就贵阳现在的房价才4000多元一方，怎么可能崩盘？“记者又随机采访了几位看房者，几乎所有的人都对这样的论调不屑一顾。随后记者驱车来到花果园。与以往一样，售楼中心外停满了各种品牌挂着各地牌照的轿车。自2010年11月开盘至今，这个超级大盘已经22个月蝉联贵阳楼市销售冠军，共计销售6万余套，销售面积超过500万平方米，月均销售2700多套，获得2011年全年以及2012年上半年全国单盘销售冠军。
面对超大的体量和迫切的销售任务，花果园售楼部内的置业顾问达到500人左右。如果加上设在8大地州市展销点的置业顾问，人数有近千人。
在近1万平方米的超大售楼中心内，是熙熙攘攘的人群。“花果园售楼部就跟菜市场一样，而且是下午5时30分的菜市场。”一家房企的营销总监这样向记者描述花果园的售楼现场。记者随机采访到一位置业顾问小郑，发现她目前主要负责遵义的销售工作，一周要从遵义带好几批人过来看房。“这周估计要带几批人过来看房？”小郑回答，“这个难说，但就现在的报名情况肯定比之前只多不少。”而之前小郑每批都会携带100名以上的看房者到项目。
营销战打得猛烈的花果园，最近又将触角打到周边城市重庆。据重庆媒体介绍，花果园的置业顾问甚至比遍布重庆的置业小蜜蜂更积极，在会场上和会场外四处出击。为了拉客，还出动了旅游这一招，国庆期间组织现场登记咨询的重庆市民去贵州旅游，3天2夜食宿全包，集休闲度假和项目推广于一体，翻一翻登记簿，已经登记的重庆市民就有300多位。“每天要消耗一百多桶纯净水。”花果园售楼部的一位服务生作了一个有趣的统计，一桶水20公斤，一百桶就是2000公斤，相当于瓶装矿泉水4000瓶，其人流量可想而知。
广州人买贵阳房一为避暑，二为投资
“你也搞一套吧！”在广州工作的贵州人李云，动员他同在广州的老乡去贵阳买房。在广州已落户安家的李云，去年回贵阳时无意中看到了某大盘的广告。看完了楼盘的规划介绍，湿地公园、超高写字楼、购物中心等等，他不由感叹：“这就是贵阳未来的珠江新城啊！”目睹珠江新城从一片荒芜到如今成为广州房价最贵的地方，被上过生动一课的李云决定要趁早入市。帮助他下决心入市的还有发展商提供的购房优惠。“楼价4000元/平方米不属于限购地段，首付只用给1.5成，剩下的一成半首付18个月内可分期或一次性支付。”于是，李云在贵阳买下了他的二套房，面积70平方米。
当广州夏日气温达到30多℃的时候，贵阳的气温才26℃。夸张一点说，就是六七月份的贵阳，晚上睡觉都得盖被子。凉爽的气候吸引了一大批广州人到贵阳买房或租房，包括广州很多退休老人，一到5月份以后就会到贵阳租一套房子生活半年，等广东凉快后再回去。
据2010年的公开数据显示，广州人在贵阳的购房总套数为260多套，面积达3.17万平方米，房款为1.28亿元。近几年虽然没有类似的统计数据，但据花果园营销经理蔡劲介绍，仅花果园项目，来自广州的客户(包含在贵州工作的广州人)购买套数已达400余套，金额达1.6亿元以上。而今年开盘的中天未来方舟，也曾在广州、香港等地做过推广，据未来楼盘营销部门的粗略统计，广州人购买未来方舟的套数也在200套以上。
而一些外来的房地产企业，尤其是来自广州的相关房企，比如恒大地产、美的地产、利海地产等对广州客户也充满了吸附力。美的地产在贵阳开发有150万平方米的林城时代项目，据其营销总监陈志贤介绍，在其购房者中，广州客户占到了3%左右的比例。这些广州客户凭借敏锐的市场嗅觉，看中楼盘周边的会展经济及轻轨项目，大量投资了50平方米左右的小户型公寓。
